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Immobilier : vaut-il mieux investir dans un logement neuf ou ancien ?

Chaque année, 400 000 logements sont construits en France. Selon les experts, il en faudrait 100 000 de plus par an pour satisfaire la demande. Sur ce total, 23 % des logements construits sont vendus aux offices HLM et aux institutions, puis 77 % sont vendus en direct sur le marché de l’immobilier neuf. La moitié des achats de logements neufs sont destinés à des investissements locatifs, afin notamment de bénéficier des avantages fiscaux en vigueur, comme le dispositif Loi Pinel.

Mais vaut-il mieux investir dans un logement neuf ou ancien ?

Investir dans l’immobilier ancien

Un bien immobilier ancien est un logement qui a déjà été habité, qui a déjà été vendu une fois ou qui a été achevé il y a plus de 5 ans.

Un bien immobilier “coup de coeur”

L’immobilier ancien plaît souvent aux acquéreurs car il possède généralement davantage de cachet. On peut notamment y trouver des moulures, du vieux parquet, ou encore des cheminées anciennes.

Il est plus simple d’avoir un “coup de coeur” avec un logement ancien : vous pouvez le visiter, ce qui aide à se projeter. Le choix est également beaucoup plus large, ce qui vous offre une plus grande marge de manoeuvre, notamment en termes d’emplacement.

Des prix plus bas

Sauf dans certains quartiers particulièrement prisés, l’immobilier ancien est moins cher que l’immobilier neuf. Ainsi, vous pouvez réaliser de belles affaires avec l’immobilier ancien.

Vous pouvez même envisager de vous tourner vers des biens où de lourdes rénovations sont à effectuer : le prix sera plus faible et les travaux peuvent vous permettre de fortement augmenter la valeur du bien.

De potentiels travaux à prévoir

Parfois, les logements anciens ne sont pas les plus optimisés. Il faudra même souvent y effectuer des travaux (plus ou moins important) avant de vous installer : agrandir une pièce, remettre à neuf certains équipements, ou simplement y mettre un coup de peinture… Le budget des travaux est à prendre en compte au même titre que le prix du logement. L’intervention d’un professionnel sera parfois nécessaire pour réaliser des devis lors des premières visites, et ainsi affiner ses estimations.

Les charges sont globalement plus conséquentes, surtout si le logement n’a pas été bien entretenu par les précédents occupants. En copropriété, la facture peut grimper assez rapidement : ravalements de façade, rénovations de la cage d’escalier, etc.

Les frais d’acquisition

Les logements anciens sont vendus sous le régime des droits de mutation. Les frais à payer à la vente s’élèvent à 5,80% du prix du bien, auxquels viennent s’ajouter la rémunération du notaire ainsi que les taxes. Le total peut donc atteindre 8% du prix du logement.

Investir dans l’immobilier neuf

Un bien immobilier neuf est un logement construit il y a moins de 5 ans, qui n’a jamais été habité ou utilisé préalablement.

Acheter dans l’immobilier neuf

À l’achat, vous signez un contrat de réservation avec un promoteur immobilier. Vous achetez généralement sur plan, sous le régime de la Vente en l’État Futur d’Achèvement (VEFA). Lors de cette signature, vous ne versez qu’un acompte et vous disposez encore d’un délai de rétractation de 10 jours. Le contrat définitif est signé quelques mois plus tard.

Vous bénéficiez de certaines protections : la garantie d’achèvement ainsi que la garantie de remboursement. Ainsi, si le programme immobilier est abandonné avant le début du chantier, l’intégralité des sommes que vous avez versées vous sont remboursées. Si le programme s’arrête après que la construction ait commencé, l’assureur du promoteur immobilier prend en charge la fin des travaux.

Le délai moyen entre la signature du contrat et l’emménagement est de 18 à 24 mois, en moyenne.

Des logements généralement plus confortables

Si vous choisissez d’investir dans un bien immobilier neuf, vous pouvez bénéficier de certains avantages. Tout d’abord, ce choix présente un avantage notoire : les logements neufs doivent respecter certaines normes en vigueur, comme la Réglementation thermique 2012 (RT 2012). Ils sont donc tous classés A ou B en termes de performance énergétique et ils consomment 3 à 5 fois moins que des logements anciens. Ainsi, vous bénéficierez d’une meilleure isolation, par exemple. Vous pourrez donc réaliser des économies en chauffage.

Globalement, on considère que le confort est supérieur dans un logement neuf et il y a moins de risques de mauvaises surprises. Le bien immobilier que vous achetez neuf est livré prêt à être habité. Vous n’avez donc pas de travaux supplémentaires à prévoir. Le plan des logements est généralement optimisé, sans perte de place. Vous pouvez même souvent bénéficier de places de parking.

Des frais réduits

Les frais de notaire sont également réduits, ce qui vous permet de compenser une partie du prix supérieur. Les logements neufs sont notamment vendus sous le régime de la TVA, incluse dans le prix. Elle s’élève à 20 % du prix de vente, voire à 5,5 % dans certains quartiers prioritaires de la politique de la ville. Dans tous les cas, elle est déjà incluse dans le prix d’achat. Vous devez également payer 2 % à 4 % de frais de notaire. Il s’agit d’un montant réduit par rapport à l’immobilier ancien.

Vous pouvez également bénéficier d’une exonération de la taxe foncière pendant les 2 années qui suivent l’achèvement des travaux.

Enfin, vous n’aurez normalement pas de travaux conséquents à prévoir au cours des 10 premières années. En effet, il n’y aura pas de ravalement de façade à prévoir, par exemple.

Des prix plus élevés pour l’immobilier neuf

L’offre de logements neufs est 10 fois moins importante que l’offre de logements anciens. Ainsi, il y a donc peu de biens sur le marché, ce qui tire les prix vers le haut. Les logements neufs sont particulièrement chers dans les centre-villes des grandes agglomérations où la construction d’immeubles neufs se fait plus rare.

Ainsi, l’immobilier neuf affiche même des prix 15 % à 25 % plus élévés par rapport à l’immobilier ancien. Cette différence de prix s’explique notamment par l’utilisation de matériaux performants et d’équipements derniers cri dans le neuf, ainsi que le respect des normes de construction en vigueur.

Réaliser un investissement locatif dans l’immobilier neuf

Si vous décidez de réaliser un investissement locatif, vous tourner vers l’immobilier neuf peut vous offrir des possibilités intéressantes en termes de défiscalisation.

Vous pouvez notamment bénéficier du dispositif Pinel. Si vous vous engagez à plafonner le montant du loyer et à louer le logement à des locataires ne dépassant pas un certain seuil de ressources financières, vous pouvez bénéficier des déductions d’impôts suivantes :

- 12 % du montant de la transaction immobilière si vous vous engagez à louer le logement pendant 6 ans.

- 18 % si vous vous engagez à le louer pendant 9 ans.
- 21 % si vous vous engagez à le louer pendant 12 ans.

Vaut-il mieux investir dans un logement neuf ou ancien ?

Alors, vaut-il mieux opter pour un logement ancien ou un logement neuf ? Voici quelques éléments de réponse.

La question des prix de l’immobilier

Les prix de l’immobilier neuf sont plus élevés que ceux de l’immobilier ancien. En effet, la moyenne nationale des prix dans l’ancien d’avril 2019 à juin 2019 était de 2 060 € par m2 selon les Notaires de France. Pour le neuf, cette moyenne était de 4 422 € par m2 au troisième trimestre 2019 selon la Fédération des Promoteurs Immobiliers. Toutefois, ces moyennes cachent d’importantes disparités territoriales.

Mais cette différence de prix est souvent compensée par les frais moindres à l’usage dans le neuf : vous n’aurez pas de travaux de copropriété conséquents à prévoir, par exemple. Vous pouvez également débloquer des aides financières si vous investissez dans l’immobilier neuf, ce qui peut compenser cette différence de prix.

Les frais de notaire

Les frais de notaire sont moins élevés dans l’immobilier neuf que dans l’immobilier ancien. En effet, ils ne correspondent qu’à 2 % à 3 % du prix du bien dans le neuf contre 7 % à 8 % dans l’ancien. Vous pouvez également bénéficier d’une exonération de la taxe foncière pendant 2 ans si vous investissez dans le neuf. Ces points peuvent également compenser une partie du surcoût de l’immobilier neuf.

Le confort du logement

Dans le neuf, les logements construits doivent respecter certaines normes, comme la Réglementation thermique 2012. Ils sont donc plus performants thermiquement et offrent une meilleure isolation sonore. Vous avez généralement accès à d’autres éléments de confort comme un ascenseur, un parking, une cave, etc.

En revanche, il est plus difficile d’estimer certains éléments avant la livraison du bien, comme la luminosité. En effet, vous ne pouvez pas forcément prévoir le niveau d’ensoleillement avant la fin de la construction. Avec un logement ancien, vous savez à quoi vous attendre grâce aux différentes visites que vous effectuez.

Les délais d’acquisition

Dans l’ancien, les délais sont plus courts pour acquérir votre bien et le louer ou y emménager. Ils sont généralement de l’ordre de 3 à 4 mois. Dans le neuf, vous devrez patienter plus d’un an avant la livraison du bien immobilier.

En revanche, vous n’aurez pas de travaux à prévoir avec un logement neuf alors qu’il faudra peut être en effectuer si vous investissez dans l’ancien.

La vacance locative

Si vous souhaitez réaliser un investissement locatif, il est généralement plus simple de trouver un bien avec une localisation attractive si vous optez pour de l’immobilier ancien, notamment en centre-ville. Souvent, les logements neufs sont construits dans des zones un peu plus excentrées. Ceci est important à prendre en compte pour rentabiliser votre investissement.

La perte de valeur dans le neuf

Enfin, si vous investissez dans l’immobilier neuf, vous payez plus cher à l’achat mais le bien perd sa qualification de “neuf” dès que quelqu’un y vit. Ainsi, à l’emménagement, il perd environ 20 % de sa valeur. Vous aurez donc besoin d’attendre plus longtemps avant que cet investissement se rentabilise.

L’achat dans l’ancien, souvent privilégié

Selon une étude LogicImmo, 47 % des Français choisissent plutôt de s’orienter vers l’immobilier ancien alors que seuls 23 % ont opté pour le neuf. Les 30 % restants n’ont pas pris de décision claire.

Ceux qui achètent dans le neuf sont généralement plus jeunes : 61 % d’entre eux ont moins de 35 ans. Les ⅔ d’entre eux sont même primo-accédants.

L’ancien est surtout privilégié par des personnes un peu plus âgées : 40 % des acheteurs ont entre 35 et 49 ans. La majorité (58 %) sont des secundo-accédants.

Acheter dans le neuf est souvent un projet plus récent : dans 48 % des cas, ceux qui investissent dans l’ancien ont décidé d’investir dans l’immobilier il y a moins de 3 mois. En revanche, 48 % des Français qui achètent dans l’ancien ont mûri leur projet entre 3 mois et 1 an.

Enfin, dans tous les cas, la grande majorité des acquéreurs réalisent cet investissement pour acquérir leur résidence principale. On remarque notamment que seuls 12 % de ceux qui achètent dans l’ancien réalisent un investissement locatif.

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